Tổng Quan Bất Động Sản Quận 9
Quận 9 thực ra là một cách gọi cũ. Về mặt hành chính, quận 9 đã trở thành một phần của thành phố Thủ Đức thuộc TP.HCM. Tuy nhiên, sự thay đổi này mới chỉ xảy ra và với người dân thành phố mang tên Bác, quận 9 vẫn gắn liền và sâu đậm trong cách nói chuyện, trong thói quen tìm nhà, tìm kiếm các sản phẩm bất động sản để đầu tư. Bất động sản quận 9 luôn nằm trong điểm ngắm của giới đầu tư.
1. Tổng Quan Thị Trường Bất Động Sản Quận 9
Quận 9 là khu vực vùng ven của TP.HCM. Khi các khu vực trung tâm TP.HCM đã phát triển nóng, cạn kiệt quỹ đất, mặt bằng giá đất cao ngất ngưởng thì quá trình mở rộng và đô thị hóa của TP.HCM đã lan đến vùng đất này. Giáp ranh nhiều tỉnh thành vệ tinh, quận 9 từ một vùng đất hoang vu, cư dân thưa thớt đã biến đổi không ngừng, trở thành tâm điểm của làn sóng dịch chuyển, đóng vai trò quan trọng trong quá trình giãn dân, giải nén khu vực trung tâm thành phố.
Quá trình dịch chuyển này khiến quận 9 trở thành tâm điểm của các cơn sốt đất nền trong những năm qua, và cũng là nơi đón một nguồn cung lớn từ các dự án căn hộ chung cư. Bên cạnh đó, các dự án thấp tầng gồm biệt thự, nhà liền kề, nhà phố cũng phát triển mạnh tại quận 9.
Thị trường đất nền của bất động sản quận 9
Với lợi thế quỹ đất vùng ven dồi dào, đất nền quận 9 từng một thời là tâm điểm đầu tư của TP.HCM. Phân khúc này liên tục được khuấy đảo bởi các cơn sốt đất. Vào những năm 2016-2017, đất nền quận 9 liên tục có những bước nhảy mạnh về giá. Cụ thể, đầu năm 2016, đất nền đường Lê Văn Việt, Đỗ Xuân Hợp Lã Xuân Oai được chào bán ở mức giá 11 – 15 triệu đồng/m2 thì đến đầu năm 2017, giá đất khu vực này đã là 14-18 triệu đồng/m2. Tương tự, đất nền phường Long Trường, từng có giá bán 10-13,5 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2016 thì đến đầu năm 2017, mức giá giao dịch ghi nhận được đạt 16-20 triệu đồng/m2.
Cùng biên độ thời gian thì đất nền Phước Long A, Phước Long B, Phú Hữu, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, giá đất vào đầu năm 2017 dao động từ 17-20 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20-30% so với đầu năm 2016. Những khu vực xa trung tâm như Lò Lu, Long Phước, Long Bình, Long Trường, Long Thạnh Mỹ có mức giá trung bình đầu năm 2017 là khoảng 13-15 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2016, giá trung bình là 10-11 triệu đồng/2.
Tuy nhiên, đây là mức giá của 5-6 năm về trước. Hơn 5 năm trước, chỉ cần khoảng 2 tỷ đồng trong tay, bạn có thể sở hữu một lô đất nền quận 9, còn ở thời điểm hiện tại, bạn không thể mua đất nền ở đây với số tiền đó. Đất nền quận 9 đã có sự tăng giá chóng mặt. Đất nền Phước Long A, Phước Long B, Phú Hữu, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B… với những lô đất có vị trí hẻm nhỏ thì giá bán thấp nhất cũng dao động trung bình từ 25-30 triệu đồng/m2. Các khu vực như Lò Lu, Long Phước, Long Bình, Long Trường, Long Thạnh Mỹ… giá đất nền ở thời điểm hiện tại với các lô đường nhỏ, ô tô không vào được cũng đang ở mức 22-30 triệu đồng/m2, thay vì mức hơn chục triệu đồng/m2 của nhiều năm về trước.
Còn riêng với những lô đất đường hai ô tô tránh nhau ở các khu vực của quận 9 thì mức giá đều đạt từ 45 triệu đồng/m2. Riêng đất mặt tiền đường kinh doanh 379, mặt tiền Đỗ Xuân Hợp, Lê VănViệt, Nguyễn Văn Tăng, Nguyễn Duy Trinh… giá đất đều trên 100 triệu đồng/m2.
Quỹ đất nội đô khan hiếm, cùng với sự phát triển hạ tầng – kinh tế mạnh mẽ của quận 9 đã thúc đẩy tốc độc tăng trưởng của thị trường bất động sản. Quận 9 là khu vực có sự phát triển mạnh mẽ nhất của hạ tầng giao thông trong những năm qua với các tuyến giao thông huyết mạch, trọng điểm như tuyến cao tốc TP.HCM – Long Thành – Giầu Dây, tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên, đường vành đai 2, bến xe Miền Đông…
Thị trường chung cư của bất động sản quận 9
Với quỹ đất rộng, bất động sản quận 9 có lợi thế trong việc hình thành các đại đô thị có quy mô lớn đi kèm chuỗi tiện ích phong phú. Quận 9 cũng là nơi tập trung chủ lực nguồn cung căn hộ mới của TP.HCM trong những năm qua với cuộc đổ bộ của nhiều dự án, nhiều chủ đầu tư bất động sản với các tên tuổi tiêu biểu như Vinhomes Grand Park, Him Lam Phú An, Jamila Khang Điền, Melosa Garden, Flora Anh Đào, EHome, Tecco Vina Garden…
Trước năm 2019, thị trường căn hộ quận 9 quy tụ đa dạng các phân khúc giá, từ các dự án giá rẻ, bình dân đến hàng trung cấp, cao cấp. Tuy nhiên, từ 2020 đến nay, quận 9 cũng như nhiều quận khác của TP.HCM chỉ còn là sự chiếm lĩnh của căn hộ trung cấp và cao cấp. Phân khúc căn hộ giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2 hoàn toàn biến mất trên thị trường. Giá bán các dự án chung cư tại quận 9 được mở bán từ năm 2021 đến nay đều được thiết lập mức giá trung bình là 40-50 triệu đồng/m2, thậm chí có những dự án mức giá trung bình là 70-80 triệu đồng/m2. Cụ thể là các dự án như các phân khu thuộc Vinhomes Grand Park, Masteri Centre Point, Lumiere Boulevard, Safira Khang Điền, The 9 Stellars…
Với tài chính khoảng 2-2,5 tỷ đồng, đơn giá từ 30-38 triệu đồng/m2, bạn có thể tìm mua các căn hộ có diện tích vừa phải, 2 phòng ngủ 1 vệ sinh hoặc 2 phòng ngủ 2 vệ sinh thuộc phân khúc tầm trung tại quận 9 với các dự án như TDH – Phước Long, Lucky Dragon, Centum Wealth, The Art Gia Hòa, Him Lam Phú An, 9 View Apartment, Metro Star, cao ốc Bình Minh, MT Eastmark City, E Home S, Fuji Residence, Ricca Quận 9, Flora Anh Đào…
Thị trường thấp tầng của bất động sản quận 9
Với lợi thế quỹ đất rộng, mật độ xây dựng chưa quá lớn như khu vực trung tâm, quận 9 có lợi thế trong phát triển các dự án cần đến nhiều quỹ đất như biệt thự, liền kề, nhà phố… Một số dự án biệt thự, liền kề quận 9 tiêu biểu có thể kể đến như Villa Park, Rio Vista MIK, Mega Ruby, Mega Resince, Melosa Garden, Lucasta, Vinhomes Grand Park, Riviera Cove, Valora Fuji, Park Riverside Premium…
Thị trường thấp tầng của bất động sản quận 9 là phân khúc ghi nhận mức tăng giá mạnh thời gian qua. Đơn cử, vào năm 2019, biệt thự/nhà phố tại dự án Verosa Park có giá bán từ 10-20 tỷ đồng/căn thì giá bán hiện tại năm 2022 đã lên 15-30 tỷ đồng/căn. Nhà phố Mega Ruby tăng giá từ 5-9,5 tỷ đồng/căn lên mức 8,5-16 tỷ đồng/căn. Nhà phố Melosa Garden cũng tăng giá từ 4,8-6,5 tỷ đồng/căn lên mức 9,5-17 tỷ đồng.căn… Nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn khi đầu tư bất động sản liền thổ quận 9.
Thị trường cho thuê của bất động sản quận 9
Về thị trường cho thuê, với đặc điểm vùng ven, quận 9 là nơi nhiều người tìm thuê với kì vọng giá rẻ so với khu vực trung tâm. Với tài chính từ 3-5 triệu đồng/tháng, nhiều người có thể tìm thuê được căn hộ từ 1 đến 2 phòng ngủ tại quận 9. Trong khi đó, tại các quận trung tâm như quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, cùng diện tích, số lượng phòng ngủ, giá thuê phải gấp đôi. Hiện các căn hộ 1 đến 2 phòng ngủ tại các dự án như Vinhomes Grand Park, Saigon GateWay, Ricca, Thủ Thiêm Garden, Topaz Home, Ehome 2, Flora Anh Đào, Sky 9… Tương tự, với diện tích lớn hơn, từ 2-3 phòng ngủ, giá thuê căn hộ tại quận 9 dao động phổ biến từ 6-12 triệu đồng/m2, mức giá này cũng chỉ bằng 1/ 2 hoặc 2/3 so với các quận trung tâm.
Một điểm đặc biệt cần chú ý của thị trường cho thuê quận 9 đó là nơi đây được mệnh danh như một thiên đường nhà trọ giá rẻ. Các mức giá cho thuê của thị trường này rất đa dạng, phụ thuộc vào vị trí, đặc điểm, tính chất phòng trọ. Tại phường Long Thạnh Mỹ, nơi gần khu công nghệ cao và đại học Giao thông Vận tải, giá thuê những căn phòng trọ dạng nhà cấp 4, diện tích trung bình 15-25m2 là 1,2-1,8 triệu đồng/tháng. Đây cũng là phân khúc có giá thuê rẻ nhất trên thị trường với đối tượng thuê chủ yếu là công nhân làm việc tại khu công nghệ cao, số ít là sinh viên.
Ngoài ra, tại các phường Trường Thạnh, Hiệp Phú, Long Phước, Long Bình, Long Trường, Long Thạnh Mỹ, Phú Hữu, Tân Phú, Phước Bình, Phước Long A, Phước Long B, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, cho thấy giá thuê những căn phòng trọ mái bằng có diện tích từ 20-30m2, dao động từ 2-3 triệu đồng/tháng. Những căn phòng trọ được trang bị đầy đủ các tiện nghi như nóng lạnh, máy giặt, điều hòa, giường, tủ…. giá thuê tại các khu vực này dao động từ 4-6 triệu đồng/tháng.
Quận 9 cũng nở rộ hình thức “kí túc xá” cho thuê. Đây thực chất là những căn nhà, căn hộ nguyên căn được “biến hóa” thành “kí túc xá” khi trang bị hệ thống giường tầng trong từng phòng ngủ. Đơn cử, với một căn nhà tầng, tầng 1 thường sẽ là nơi để xe và khu bếp nấu ăn chung, từ tầng 2 đổ lên sẽ là các phòng ngủ với hệ thống giường tầng. Trung bình với diện tích phòng 15-20m2 sẽ có từ 3- 4 giường tầng/phòng, tương đương từ 6-8 người/phòng. “Kí túc xá nhà dân” sẽ trang bị các tiện nghi chung như nóng lạnh, máy giặt, điều hòa, giường, tủ quần áo, khu bếp ăn với bếp nấu, bát đũa… người thuê chỉ việc mang quần áo đến ở. Và giá thuê cho từng người là 1,5-1,7 triệu đồng/người/tháng
2. Lời Khuyên Cho Nhà Đầu Tư, Người Mua Bất Động Sản Quận 9
Với loại hình đất nền, hiện đất nền ở quận 9 đang khá cao ở các tuyến đường lớn như mặt tiền Đỗ Xuân Hợp, Lê VănViệt, Nguyễn Văn Tăng, Nguyễn Duy Trinh… Nếu dồi dào tài chính bạn có thể tiếp tục đầu tư tại đây, tuy nhiên, chúng tôi cho rằng mức tăng của phân khúc này sẽ không mạnh trong thời gian tới do mặt bằng giá đã cao. Nếu tài chính thấp, các bạn hãy tìm đến đất nền quận 9 ở những khu vực không quá trung tâm như Long Trường, Phước Long A, Phước Long B, Phú Hữu, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B. Đất nền quận 9 khu vực này giá mềm hơn, hứa hẹn dư địa tăng giá cao trong tương lai.
Với loại hình biệt thự, liền kế, nhà phố quận 9 ở thời điểm hiện tại giá đã tăng mạnh so với 3-4 năm trước. Tuy nhiên chúng tôi đánh giá dư địa tăng giá vẫn còn, bởi khu vực trung tâm TP.HCM có những biệt thự, liền kề, nhà phố giá chạm mức trung bình 60-70 tỷ đồng/căn. Như vậy nếu chọn mua bất động sản liền thổ để có khoảng giá dưới 30 tỷ đồng để đầu tư, trong dài hạn, bạn có thể kì vọng giá vẫn có thể đi lên. Nếu mua để ở, bạn nên chọn những biệt thự, nhà phố trong khu dân cư mới, có thể chọn các khu biệt lập của Khang Điền, Vinhomes, Nam Long, Novaland. Những nơi này được quy hoạch với đầy đủ tiện ích nội khu như công viên, shophouse, siêu thị v.v, không khác gì 1 khu dân cư truyền thống nhưng hiện đại hơn, mang lại cuộc sống tiện nghi. Nếu mua nhà phố truyền thống, chúng tôi nhận thấy giá vẫn khá cao, khoảng trên 50tr/m2 đến dưới 100tr/m2 cho những căn trong hẻm, khu vực gần chợ, trường học hoặc sát các dự án lớn như Vinhomes Grand Park, The 9stellars. Với nhà mặt tiền tại các đường lớn như Lê Văn Việt, Nguyễn Duy Trinh, Đỗ Xuân Hợp v.v giá từ 100tr/m2 trở lên.
Với phân khúc căn hộ chung cư, nếu mua để đầu tư, chúng tôi cho rằng giá chào bán các dự án mới đang quá cao, dư địa tăng giá sẽ không có hoặc rất thấp hoặc chỉ có thể tăng trong ít nhất 10 năm nữa. Do đó, các dự án căn hộ mới giá cao tại quận 9 dường như thích hợp với việc mua ở hơn là đầu tư. Dự án mới đang xây dựng ở phân khúc dưới 50tr/m2 chỉ có MT Eastmark City, trên 50tr/m2 hiện đang có The 9Stellars, mua chuyển nhượng thì có thể mua tại các phân khu khác của Vinhomes Grand Park. Các dự án chung cư đã được bàn giao phù hợp với việc mua ở của những người thu nhập trung bình tại TP.HCM có thể kể đến như phân khu Rainbow ở Vinhomes Grand Park, Saigon Gateways, Ricca, Jamila Khang Điền v.v
Thị trường cho thuê quận 9 đang phát triển khá mạnh vì vậy bạn có thể xây nhà trọ cho thuê. Đây là 1 hình thức có dòng tiền và lãi vốn của bất động sản sẽ có sự gia tăng theo thời gian. Hình thức khá phổ biến ở quận 9 là xây dãy phòng trọ cho thuê lại, hoặc đầu tư làm kí túc xá kiểu mới cho sinh viên, công nhân thuê. Bạn cũng có thể đầu tư vào các căn hộ dịch vụ và căn hộ chung cư giá rẻ tại các đường lớn như Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh v.v để phục vụ nhân viên văn phòng làm việc tại khu công nghệ cao hoặc làng đại học.
Bất động sản quận 9 vẫn còn rất nhiều tiềm năng tăng giá, đặc biệt là đất nền có sức bật trong tương lai. Nếu tài chính hạn hẹp, bạn có thể chọn đất nền ở những vị trí hẻm nhỏ nhưng phải chấp nhận thời gian chờ đợi tăng giá lâu hơn.
